전세 계약 시 '나'를 지키는 특약 사항, 중개사가 알려주는 필수 문구

1. 특약 사항, 왜 계약서의 꽃이라 불리는가?

부동산 표준계약서만으로는 개별적인 거래 상황을 모두 담아낼 수 없습니다. 특히 최근처럼 전세 사기나 역전세난이 우려되는 시기에는 '특약' 한 줄이 수억 원의 보증금을 지키는 방패가 됩니다. 특약은 법의 테두리 안에서 임대인과 임차인이 합의한 개별 약정이므로, 분쟁 발생 시 가장 강력한 증거가 됩니다.

2. 임차인에게 반드시 필요한 3대 핵심 특약

• 대출 실행 관련 특약: "임차인의 잔금 대출(전세자금대출)이 임대인 또는 목적물의 하자로 인해 승인되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."
• 대항력 유지 관련 특약: "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 해제되며 임대인은 위약금을 지불한다." (대항력은 전입신고 다음 날 발생한다는 점을 이용한 악의적 대출 방지 목적)
• 임대인 세금 체납 확인: "임대인은 잔금일까지 국세 및 지방세 완납증명서를 임차인에게 제시한다. 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다."

3. '독소조항'을 피하는 지혜

반대로 임대인이 제시하는 특약 중 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 경계해야 합니다. 예를 들어 "모든 수선 의무는 임차인이 부담한다"는 문구는 민법상 임대인의 유지·수선 의무를 무력화할 수 있습니다. "소모품을 제외한 주요 설비(보일러, 배관 등)의 수선은 임대인이 부담한다"로 명확히 수정해야 합니다.

4. 중개사의 조언: 구두 약속은 아무 소용 없다

현장에서는 "내가 다 해줄게", "걱정 마"라는 말을 믿고 특약 작성을 소홀히 하는 경우가 많습니다. 하지만 법은 기록된 것만 믿습니다. 사소한 수리 범위부터 관리비 포함 내역까지 반드시 문자로 남기고 계약서에 적으셔야 합니다.

 

임대차 3법 실무: 집주인 변경 시 계약갱신청.. : 네이버블로그

---