내 물건도 마음대로 뺏으면 전과자? '점유권'의 무서운 진실과 형사처벌

1. 점유권의 탄생 : 물건을 쥐고 있는 자에게 주어지는 권리

점유권이란 쉽게 말해 "어떤 물건을 사실상 지배하고 있는 상태 그 자체를 보호하는 권리"입니다

즉, 내 소유물인지 아닌지는 따지지 않습니다.

 

민법 제192조(점유권의 취득과 소멸)

① 물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.

② 점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다.

그러나 제204조의 규정에 따라 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.

 

 

 

사례 

길동이는 매일 출퇴근할 때 타던 소중한 자전거에 가게 앞에 세워두었습니다.

그런데 도둑이 자전거를 훔쳐 달아났습니다.

며칠 뒤, 길동이는 우연히 길에서 자신의 자전거를 태연하게 타고 다니는 도둑을 발견합니다.

자전거의 '소유권'은 당연히 진짜 주인인 길동에게 있지만,

현재 자전거를 사실상 지배하고 있는 도둑에게도 법적인 '점유권'이 발생한 상태가 됩니다.

 

 

판례

법원은 점유 제도에 대하여 "점유는 물건에 대한 사실적 지배로서 물건을 법률상으로 지배할 수 있는 본권(소유권 등)과 구별된다"라고 판단합니다. 즉, 법원이 점유 문제를 다룰 때는 누가 진짜 주인이냐 하는 문제는 섞어서 판단하지 않고, 현재 사실상 쥐고 있는 상태를 보호한다는 것입니다.

 

 

 

 

 

나의생각

처음 이 법리를 접하는 분들은 "물건을 훔쳤는데도 권리를 인정해 주다니 법이 미친것 아니냐?"며 분통을 터뜨릴 수 있습니다.

저 역시 처음엔 황당했습니다.

하지만 법이 점유권을 보호하는 가장 큰 이유는 "사회의 평화와 질서 유지"에 있습니다. 만약 점유권이 보호되지 않는다면, 길동이는 도둑을 보자마자 몽둥이를 들고 폭력을 써서라도 자전거를 빼앗으려 할 것입니다.세상은 힘센 사람만 살아남는 정글, 무법천지가 되겠죠.

법은 "네 물건인 건 알겠지만 폭력(자력구제)을 쓰지 말고 경찰이나 법원을 통해 합법적 절차로 돌려받아라."라고 통제하는 것입니다. 즉, 점유권은 사적 보복을 막는 최소한의 평화 유지 장치입니다.

 

2. 점유의 상호침탈과 형사처벌 : 욱해서 뺏으면 범죄자?

 

 

이 부분이 가장 중요합니다. 많은 분이 "내 소유니까?"라는 생각에 다른 사람이 점유하고 있는 물건이나 공간을 강제로 빼앗았다가 형법상 권리행사방해죄, 업무방해죄, 주거침입죄, 폭행죄 등으로 전과자가 되곤 합니다.

 

 

민법 제204조(점유의 회수)

① 점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.

민법 제209조(자력구제)

① 점유자는 그 점유를 부정히 침탈 또는 방해하는 행위에 대하여 자력으로써 이를 방위할 수 있다.

(단, 자력구제는 현장에서 즉시 방어할 때만 극히 예외적으로 허용됩니다.)

 

사례

건물주 A 회사는 공사대금을 받지 못해 건물을 점유(유치권 행사)하고 있던 B 씨와 말다툼을 벌이다가, B 씨를 폭행하여 내쫒고 건물을 차지해 버렸습니다.(A 회사의 점유이탈).

며칠 뒤 억울해진 B씨는 용역직원 30명을 동원하여 건물 출입문을 뜯고 들어가 A회사 직원들을 쫒아내고 다시 건물을 빼앗았습니다. (B씨의 점유 상호 침탈) 이에 진짜 소유자인 A 회사는 B사를 상대로 "내 점유를 침탈했으니 돌려달라"며 소송을 냈습니다.

 

 

판례

대법원은 이른바 '점유의 상호침탈' 사안에서 다음과 같이 명확히 판시했습니다.(대법원 2023.8.18. 선고 2022다269675 판결).

"점유자의 점유 탈환 행위가 자력구제의 한계를 벗어났다고 하더라도, 먼 점유를 위법하게 침탈한 상대방(A회사)은 특별한 사정이 없으면 자신의 점유가 침탈당하였음을 이유로 점유자(B씨)를 상대로 점유의 회수를 청구할 수 없다. 

즉, 내 건물이라도 적법한 소송과 강제집행 절차 없이 함부로 남의 점유를 빼앗는 행위는 위법하며, 타인의 권리행사를 실력으로 방해할 경우 민사상 패소는 물론 권리행사방해죄나 폭행죄 등으로 형사처벌을 받을 수 있습니다.

 

나의생각

실무에서 가장 안타까운 상황이 바로 진짜 소유자가 감정을 이기지 못해 가해자로 전락하는 경우입니다. 상가 건물주가 월세를 안 내는 세입자에게 화가 나 야밤에 문을 뜯고 짐을 다 빼버리는 사건이 대표적입니다.

소유권은 가장 강력한 권리이지만, 당장 눈앞에서 그 공간을 지배하고 있는 세입자의 '점유권'을 폭력적으로 깨뜨리는 순간, 소유자는 형사 법정에 서게 됩니다. 

아무리 상대방이 뻔뻔한 도둑이거나 악질 세입자라 하더라도, 법은 '당장의 시원한 정의'보다 평화로운 절차'를 우위에 둡니다.

내 재산을 지키기 위해서는 분통이 터져도 반드시 법원에 명도소송(인도 소송)과 점유이전금지가처분을 신청하여 국가의 힘을 빌려 해결해야 한다는 점을 뼛속 깊이 새겨야 합니다.

 

3. 선의의 점유자와 과실수취권 : 남의 집에서 월세를 받았다면?

마지막으로 점유권과 관련된 재미있는 조문 하나를 더 살펴보겠습니다. 바로 점유하면서 얻은 이익(과실)을 누가 가지느냐의 문제입니다.

 

민법 제 201조(점유자와과실)

① 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.

② 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.

 

사례

연희는 한 건물주로부터 정상적으로 건물을 샀다고 생각하고, 그 건물을 제3자에게 임대하여 3개월간 월세150만 원을 받았습니다.

그런데 나중에 알고 보니 영희와 건물주가 맺은 매매계약이 사기에 의한 무효 계약이었습니다.

영희는 소유권이 없는 상태에서 남의 건물로 돈을 번 셈입니다. 이 150만 원을 진짜 주인에게 돌려줘야 할까요?

 

판례 

대법원은 "민법 제201조 제1항에 의하여 과실수취권이 인정되는 선의의 점유자란 과실수취권을 포함하는 권원(소유권, 임차권 등)이 있다고 오신한 점유자를 말하고, 그와 같은 오신을 함에는 오신할 만한 정당한 근거가 있어야 한다"고 판시하고 있습니다(대법원1981.8.20. 선고 80다2587 판결).

만약 영희가 자신이 진정한 소유자라고 믿은 데 정당한 이유가 있다면, 선의의 점유자로 인정되어 받은 월세(과실) 150만 원을 돌려주지 않아도 됩니다.

 

나의생각

부당이득의 원칙만 놓고 보면 남의 건물로 번 돈이니 다 토해내는 것이 맞을 겁니다.

하지만 우리 법은 자기가 권리자라고 굳게 믿고 생활해 온 '선의의 점유자'에게 지나치게 가혹한 결과가 가는 것을 막기 위해 이 조항을 두었습니다.

이는 거래의 안전을 믿은 사람을 배려하는 따뜻한 조항이라 생각합니다. 

하지만 반대로 남의 물건인 것을 알면서도(또는 의심하면서도) 점유한 '악의의 점유자'는 월세는 물론 이자까지 쳐서 모조리 뱉어내야 합니다.

결국 부동산이나 물건을 거래할 때는 내게 진정한 권리가 있는지 등기부등본 등을 통해 꼼꼼히 확인하는 습관만이 재산을 지키는 유일한 방법입니다.

 

'소유권이 법이 인정한 가장 완벽한 권리라면, '점유권'은 지금 당장의 현실을 존중하는 1차 방어선입니다. 

아무리 내 소유의 물건과 부동산이라도 남이 점유하고 있다면 절대로 힘이나 강압을 써서 빼앗지 말고, 적법한 법적 절차(소송, 가처분 등)를 거쳐야 함을 꼭 기억하시기 바랍니다. 

홧김에 한 행동이 여러분을 형사처벌의 늪으로 빠뜨릴 수 있습니다.

 

점유권을 위법하게 침탈할 경우 성립할 수 있는 대표적인 형사처벌 죄명은 권리행사방해죄(형법 제323조)입니다.

 

이 범죄는 타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 '자기의 물건'을 취거(강제로 가져감), 은닉, 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해함으로써 성립합니다.

즉, 비록 진짜 주인(소유자)이라 할지라도 타인(예: 유치권자, 세입자 등)이 목적물을 점유하고 있는 상태에서 이를 강제로 뺏거나 짐을 빼버리면 본 죄가 적용되어 형사처벌을 받게 됩니다.

 

다만 법리적으로 주의할 점은, 이 죄는 반드시 자기 소유의 물건을 침탈했을 때만 성립하냐는 것입니다.

만약 다른 사람과 명의신탁 약정을 맺고 타인 명의로 낙찰받아 소유권이 그 타인에게 있는 상태라면, 자신의 물건이 아니므로 유치권자의 점유를 침탈했더라도 권리행사방해죄로는 처벌할 수 없다는 대법원 판결이 있습니다.

 

또한, 점유를 강제로 빼앗거나 되찾는 과정(점유의 상호침탈)에서 물리적인 충돌이 발생하면 폭행죄나 상해죄로도 입건되어  처벌받을 수 있습니다.

(앞선 대화에서 블로그 글로 정리해 드렸듯이, 구체적인 상황에 따라 업무방해죄나 주거침입죄 등이 함께 적용되어 가중 처벌될 수도 있습니다.)

 

 

 

네이버블로그

 

 

부동산오시는길